Was kann ich bei einem Bausparvertrag steuerlich absetzen?
Ein Bausparvertrag hilft beim Aufbau von Eigenkapital und sichert dir günstige Zinsen für die Zukunft. Viele Bausparer fragen sich dabei, ob und wie das Finanzamt…
Zum ArtikelWas können Vermieter in der Steuererklärung absetzen?
Veröffentlicht am 05.06.2026
Aktualisiert am 05.06.2026
Die Vermietung einer Immobilie bringt nicht nur regelmäßige Einnahmen, sondern auch steuerliche Verpflichtungen mit sich. Glücklicherweise bietet das Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten, um die Abgabenlast durch das Absetzen von Kosten spürbar zu senken. Dieser Artikel zeigt dir, wie du deine Mieteinkünfte korrekt angibst und welche Ausgaben du lukrativ in der Steuererklärung ansetzen kannst.
Das Wichtigste im Blick
- Mieteinnahmen und umgelegte Nebenkosten sind steuerpflichtig und müssen in der Anlage V angegeben werden.
- Laufende Kosten, Kreditzinsen und Handwerkerrechnungen lassen sich als Werbungskosten steuermindernd absetzen.
- Immobilienbesitzer können den Kaufpreis des Gebäudes jährlich zu zwei oder drei Prozent abschreiben.
Inhaltsverzeichnis
Welche Einnahmen muss ich als Vermieter versteuern?
Alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer und fließen in die jährliche Steuerlast ein. Dazu zählen nicht nur die monatlichen Kaltmieten, sondern auch die Umlagen für Nebenkosten, die Mieter an dich zahlen. Entscheidend ist dabei der tatsächliche Zufluss der Gelder auf deinem Konto im jeweiligen Kalenderjahr.
Im Rahmen der Anlage V musst du die Bruttomieteinnahmen deklarieren. Auch Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres gehören zu den steuerpflichtigen Einnahmen im Jahr des Zahlungseingangs. Mietkautionen bleiben hingegen steuerfrei, solange du sie nicht aufgrund von Zahlungsausfällen oder Beschädigungen als Ersatz einbehältst.
Beispiel: Du erhältst monatlich 800 Euro Kaltmiete und 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung. In der Steuererklärung musst du die kompletten 1.000 Euro pro Monat als steuerpflichtige Einnahme angeben.
Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?
Sämtliche Ausgaben, die dem Erhalt, der Sicherung und der Verwaltung deiner vermieteten Immobilie dienen, reduzieren als Werbungskosten deine individuelle Steuerlast. Diese Aufwendungen ziehst du direkt von deinen Mieteinnahmen ab, wodurch sich der zu versteuernde Immobilien-Gewinn und damit die fällige Einkommensteuer deutlich verringert.
Hierzu zählen laufende Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherungen, die du zwar auf deine Mieter umlegen kannst, aber in deiner Steuererklärung zunächst gegen die Einnahmen rechnest. Ebenso absetzbar sind Handwerkerrechnungen für Reparaturen, Kosten für eine Hausverwaltung, Inserate zur Mietersuche und die Kreditzinsen für die Bau- oder Kauffinanzierung. Um den Überblick über all diese Posten zu behalten, lohnt sich die Nutzung einer Steuersoftware. Trägst du deine Einnahmen und Ausgaben in WISO Steuer ein, ordnet das Programm alle Kosten automatisch den richtigen Feldern der Anlage V zu.
Absetzbare Kosten für Vermieter im Überblick:
| Kostenart | Beispiele für absetzbare Posten |
|---|---|
| Finanzierungskosten | Kreditzinsen, Kontoführungsgebühren, Abschlussgebühren |
| Laufende Nebenkosten | Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Schornsteinfeger |
| Instandhaltung & Verwaltung | Reparaturen, Renovierungen, Hausverwaltung, Maklergebühren |
Vermietest du verbilligt an Angehörige, musst du mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um weiterhin alle Werbungskosten vollständig absetzen zu können.
Wie funktioniert die Abschreibung für Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es dir, den Kaufpreis oder die Herstellungskosten des Gebäudes über mehrere Jahrzehnte steuerlich geltend zu machen. Der Anteil für das Grundstück ist dabei ausgenommen, da Grund und Boden laut Steuerrecht keinem Wertverlust unterliegen und somit nicht abgeschrieben werden können.
Bei Wohngebäuden, die vor dem Jahr 2023 fertiggestellt wurden, schreibst du in der Regel jährlich 2 Prozent der reinen Anschaffungskosten des Gebäudes über einen Zeitraum von 50 Jahren ab. Für Neubauten ab dem Jahr 2023 gilt ein erhöhter Abschreibungssatz von 3 Prozent über einen Zeitraum von 33 Jahren.
Beispiel: Du kaufst eine Eigentumswohnung (Baujahr 2024) für 300.000 Euro, wobei nachweislich 50.000 Euro auf das Grundstück entfallen. Du kannst jährlich 3 Prozent von den verbleibenden 250.000 Euro Gebäudeanteil – also 7.500 Euro – als Werbungskosten ansetzen.
Wann bleiben Mieteinnahmen komplett steuerfrei?
Mieteinkünfte führen zu keiner Steuerzahlung, wenn dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen unterhalb des gesetzlichen Grundfreibetrags liegt oder spezielle Freigrenzen für Bagatelleinnahmen greifen. Für das Steuerjahr 2026 liegt der allgemeine Grundfreibetrag für Alleinstehende bei 12.348 Euro und für zusammenveranlagte Ehepaare bei 24.696 Euro.
Neben dem Grundfreibetrag gibt es zudem eine Härtefallregelung für sehr geringfügige Untervermietungen, etwa wenn du ein einzelnes Zimmer in deiner eigenen Wohnung zeitweise untervermietest. Bleiben die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten hierbei unter der Freigrenze von 520 Euro im Jahr, verlangt das Finanzamt keine Steuern. Wird diese Grenze jedoch um nur einen Euro überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
FAQ: Vermieter und Steuererklärung
Wo trage ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein?
Sämtliche Einnahmen und Ausgaben rund um deine Immobilien trägst du in die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ein. Bei mehreren Objekten musst du für jede vermietete Immobilie eine eigene Anlage ausfüllen.
Kann ich die Tilgung meines Immobilienkredits absetzen?
Nein, die reine Tilgungsrate des Darlehens ist steuerlich nicht absetzbar. Du kannst ausschließlich die anfallenden Kreditzinsen und etwaige Finanzierungsnebenkosten als Werbungskosten geltend machen.
Muss ich Leerstand in der Steuererklärung angeben?
Ja, auch bei einer leerstehenden Wohnung kannst du die laufenden Kosten wie Grundsteuer oder Hausgeld als Werbungskosten absetzen. Du musst dem Finanzamt in diesem Fall jedoch deine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen, beispielsweise durch aktuelle Inserate.
Sind Erhaltungsaufwendungen sofort absetzbar?
Größere Reparatur- oder Renovierungskosten kannst du entweder im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe absetzen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Die Verteilung ist oft sinnvoll, um die Steuerlast über mehrere Jahre konstant zu senken und Spitzen zu vermeiden.
Was passiert, wenn ich meine Mieteinnahmen nicht angebe?
Das absichtliche Verschweigen von Mieteinkünften gilt als Steuerhinterziehung und kann mit hohen Nachzahlungen, Zinsen und Strafen geahndet werden. Das Finanzamt hat die Möglichkeit, solche Einnahmen bis zu zehn Jahre rückwirkend zu überprüfen.
